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四措并举 改善优质房企资产负债表******

　　王丽新

　　日前，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，提及“引导优质房企资产负债表回归安全区间”。从中央经济工作会议提出“有效防范化解优质头部房企风险”，到此次的“改善优质头部房企资产负债表”，同时继续强调落实保交楼金融支持、“金融16条”、差别化住房信贷政策等内容，可见政策层面对优质头部房企的深切关注。在笔者看来，接下来，地产金融支持性政策将在多维度快速展开，一方面会真正覆盖到有优质资产却被“误伤”的房企，使其迎来弹性扩表的机会；另一方面，资本市场将更好地发挥资源配置功能，“改善优质房企经营性和融资性现金流”，既要多措并举引导合规房企获得融资性现金流，也要恢复企业内生造血能力，稳住经营性现金流，最终实现保优质主体的目标。笔者认为，会议提到的四项举措可有效改善整个行业的资产负债表。

　　举措之一是“资产激活”，这与保交楼行动目标一致，主要针对出险房企及潜在出险房企，助其盘活资产，回归正常经营。具体而言，一可通过保交楼专项借款等增量资金支持存量项目复产复工；二当支持对房企间项目收并购，引导需求端政策配合来增强项目去化和处置资产力度；三是远期或可期待支持发行商业地产类ABS、REITs等方式盘活持有型物业，释放房企此前沉淀大量资金的重资产项目的流动性。

　　举措之二是“负债接续”，这与当下房企已经在落实的债转股、存量债券展期等缓解房企债务压力的方向一致，主要缓解未出险房企短期还债压力，防止出险房企数量增加。比如当下内房股采用较多的支持房企在发生债务违约前置换要约，以新债换旧债以及合理展期，给予房企“以时间换空间”的机会。

　　举措之三是“权益补充”即股权融资支持，这是改善优质房企资产负债表的最有效手段，也是加速行业风险出清的“助推器”。上市房企股权融资开闸优势有三，一是没有债务利息，融资成本低；二是不会新增有息债务，剔除预收账款后的资产负债率不会提升，避免重走“高杠杆、高负债、高周转”的“旧三高”老路，为行业高质量发展夯实基础；三是股权融资直接拉升权益资本，能优化资产负债结构，引新股东入局后，若资源能与房企现有业务整合发展，可助推房地产业向新发展模式平稳过渡。

　　举措之四是“预期提升”，这与“稳销售、增信心、扩投资”一脉相承，是行业复苏的持续动力。供给侧方面支持房企融资，目的也是引导企业经营现金流回归常态。结合近期多部门的积极表态，预计需求端利好政策还将进一步释放，尤其可能聚焦在激活换房等改善性需求的购买力方面，使其成为楼市销售的新生力军。交易增加，企业资金状况得到改善，交付的项目逐步增多，购房者消除担忧，市场有望联动好转，实现良性循环。

　　当然，改善房地产行业资产负债表不能一蹴而就。可喜的是，积弊已久的“旧三高”时代已经远去，“第三支箭”落地的广度和力度不断提升，随着居住消费需求不断升级，房地产行业开发与运营并重的新时代将来临。

三明治连锁餐厅赛百味被曝寻求出售，估值或超100亿美元******

三明治连锁餐厅巨头赛百味据称寻求出售。

　　美国东部时间1月11日，据多家美国媒体报道，三明治连锁餐厅赛百味(Subway)寻求出售，估值或超100亿美元。

　　据路透社和华尔街日报报道，知情人士透露，赛百味正寻求出售其业务。据华尔街日报报道所述，有知情人士称赛百味已聘请顾问寻求出售这家封闭型控股公司(注：股东人数有限，不公开招股)。

　　华尔街日报援引知情人士的说法称，该事项尚处于初期阶段，预计将吸引潜在企业买家和私募股权公司，赛百味的估值或将超过100亿美元。但赛百味仍有可能选择不出售或是其他交易。

　　“作为一家私营企业，我们不对所有权结构和商业计划发表评论，”赛百味回应外媒时表示。“我们继续专注于通过我们的转型推动品牌发展，来帮助我们的加盟商取得成功、实现盈利。”

　　总部位于美国的赛百味，是世界上最大的连锁餐厅之一，以制作12英寸(30cm)和6英寸(15cm)的三明治而闻名。据赛百味官网所述，其创立于1965年，由两个创始人家族持有，从1974年开始采用特许经营的商业模式。截至2021年，该公司在全球市场拥有约3.7万家门店。

　　据华尔街日报报道，行业研究公司Technomic的数据显示，2021年，赛百味在美国的约2.1万家门店从疫情中恢复过来，创造了94亿美元的销售额，较上年同期增长了13%。

　　华尔街日报报道称，在过去的十年里，赛百味走得跌跌撞撞。Technomic数据显示，赛百味的全球销售额在2012年达到顶峰，约180亿美元，此后数年均下滑。赛百味面临商店关门、加盟商退出的困境，而新的三明治店竞争对手也在不断涌现。

　　实际上，2021年就有报道称赛百味正在整理业务并寻求出售，但彼时这家连锁餐厅否认了该消息。

　　2015年，赛百味成立50周年之际，联合创始人Fred DeLuca去世，其妹妹Suzanne Greco接管公司，于2018年退休。另一位联合创始人与初始投资者Peter Buck于2021年去世。

　　2019年，这家连锁餐厅聘任了第一位首席执行官John Chidsey。据华尔街日报报道，Chidsey自掌舵以来，一直致力于扭转赛百味的局面。他关闭分店，重组公司的运营，并聚焦改善赛百味的菜单和餐品质量。Chidsey曾表示，他预计赛百味的美国业务将趋于平稳，并将向海外扩张更多业务。

　　赛百味官网2022年10月12日披露，其第三季度的同店销售额同比(较上年同期)增长了 8.4%。彼时，赛百味的北美区总裁Trevor Haynes表示，赛百味系列的表现以及来自顾客和加盟商的积极反馈，证明了这家连锁餐厅的改革策略正在起作用。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）